Верховный Суд РФ дал разъяснения относительно обязанности по возвращению жилого помещения в прежнее состояние при условии перехода права собственности.
Данное разъяснение отражено в заключении ВС РФ о том, что новый хозяин жилого помещения приобретает обязанность вернуть его в состояние, существовавшее до проведения самовольной перепланировки (переустройства). Доводы заинтересованного лица о том, что такая обязанность должна быть возложена на предыдущего собственника, были отвергнуты.
До Верховного Суда РФ дошло дело о сносе балкона, возведенного без соблюдения установленного порядка (самовольно).
Истец заявил, что собственник квартиры, расположенной на один этаж выше, предъявила иск к соседям снизу о производстве демонтажа балкона, возведенного самовольно. Иск был выигран, но с исполнением решения суда возникли сложности. Эти сложности были обусловлены тем, что ответчики не располагали денежными средствами для демонтажа злополучного балкона.
Поскольку балкон реально мешал истцу, она решила снести его самостоятельно, а расходы возложить на ответчиков. Для этого она направила в суд, вынесший решение, ходатайство об изменении способа исполнения решения. Ходатайство было удовлетворено, а также произведено процессуальное правопреемство, поскольку ответчики продали квартиру. Поэтому новый владелец стал ответчиком делу и, соответственно, должником по исполнительному производству.
Новый собственник обжаловал определение районного суда. Судебная коллегия апелляционной инстанции удовлетворила его жалобу, мотивировав свою точку зрения недопустимостью перевода обязательств, вытекающих из судебного решения, вынесенного в отношении предыдущего собственника. Потому апелляционная инстанция пришла к выводу о несостоятельности мнения нижестоящего суда относительно процессуального правопреемства.
Верховный Суд РФ решил иначе, оставив в силе определения районного суда и отменив все последующие судебные постановления. При этом Верховный Суд отметил, что суды не дали правовой оценки поведению сторон сделки по купле-продажи жилого помещения и не исследовали наличие добросовестности в их поведении.
Дело в том, что действующее законодательство обязывает стороны договорных обязательств раскрывать всю информацию о продаваемом имуществе, в том числе и о его недостатках. В случае, если продавец умалчивает о недостатках продаваемой им вещи, то покупатель вправе взыскать с них свои убытки, вызванные устранением недостатков. Более того, если в результате эксплуатации вещи с этими недостатками будет повреждено имущество третьих лиц — новому собственнику придется компенсировать ущерб пострадавших.
И вот здесь добросовестность продавца приобретает принципиальное значение. Если продавец при заключении договора умолчал о таком недостатке как самовольно пристроенный балкон, то покупатель вправе требовать от него возмещения своих убытков. А если продавец предупредил об этом покупателя — право на регрессное возмещение убытков покупателем теряется.
К сожалению, в определении ВС РФ не указано, предупреждал ли продавец покупателя о самовольном балконе или нет, т. к. это должны были выяснять нижестоящие суды. Лично я думаю, что продавец относился к продаже квартиры как к способу избавления от головной боли по поводу судебных тяжб с соседями и ни о чем покупателя не предупреждал.